BGENRU

Покупка на недвижим имот в България. Какво трябва да знаем?

For English click here.

Покупката на недвижим имот винаги е свързана с много предизвикателства – преговори с продавача, дискусия с банката, калкулация на предстоящите разходи за нотариални такси, довършителни работи и други. В стремежа си да разрешим най-спешните и практични проблеми, понякога не отделяме достатъчно внимание на най-важния въпрос – проверка и задълбочено проучване по отношение на имота и на продвача.

В тази статия сме обобщили някои от най-важните стъпки, които всеки купувач следва да предприеме преди да инвестира в конкретен недвижим имот.

  1. Справки от Имотен регистър

Като първа и основна стъпка, потенциалният купувач следва да извърши справки относно продавача и имота в Имотен регистър. Справката може да се извърши онлайн чрез системата на Единния портал за заявяване на електронни административни услуги. За използване на портала е необходима регистрация с ПИК на НАП или с електронен подпис. Справката в Имотен регистър се извършва по ЕГН на продавача и по кадастрален идентификатор на имота. Възможни са и други конфигурации за търсене, като например три имена на собственика, точен адрес на имота и други. Съответните справки съдържат информация относно евентуални вещни и облигационни тежести като ипотека, запазено право на ползване, регистрирани договори за наем, съдебни спорове относно имота и други.

  1. Документация относно собствеността на имота

Втората стъпка, която следва да бъде предприета е задълбочено проучване на историята на собствеността върху имота. Продавачът следва да представи всички документи, които имат отношение към собствеността и чрез които може да се докаже ясна връзка между настоящите и всички предходни собственици на имота. Документи, касаещи собствеността включват нотариални актове, завещания, договори за прехвърляне на имота срещу задължение за гледане и издръжка и други. Документацията относно имота следва да проследи собствеността най-малко 10 години преди датата на потенциалната сделка за покупко-продажба.

  1. Задължения на продавача

В тази точка ще разгледаме една рядко срещана, но интересна хипотеза. Какъв е рискът за купувача в случаи, при които собственикът има задължения към частни и/или публични кредитори? За купувача съществува риск единствено в хипотеза, при която интересите на кредиторите са увредени чрез съответната сделка – например, в случай че продажната цена е по-ниска от пазарната цена за имота. При този сценарий  кредиторите на продавача биха имали право да инициират съдебно дело за обявяване на недействителност на продажбата. За да бъде наясно с настоящите съдебни дела и респективно евентуалните задължения на продавача, купувачът следва да извърши проверки в съда по постоянен адрес на продавача (ако е физическо лице) или по седалището и адреса на управление на продавача (ако е юридическо лице). В допълнение, купувачът може да изиска удостоверение за липса на публични задължения по чл. 87 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс по отношение на продавача, както и справка относно продавача в Централния Кредитен Регистър.

  1. Покупка на земя

По време на периода от 1944-та до 1959-та година в България е проведена кампания, наречена „колективизация“, чрез която голяма част от селскостопанските земи са били иззети от техните собственици и са предадени на контролирани от държавната администрация трудови кооперативни земеделски стопанства (ТКЗС). Впоследствие, през 90-те години на 20-ти век, наследниците на собствениците на селскостопанските земи са получили възможност да възстановят правото си на собственост и да предявят реституционни претенции. Въпреки че от този момент са изминали почти 30 години, някои от тези претенции все още не са разгледани от Службите по земеделие. Потенциален купувач на земя следва да изисква удостоверение от Службата по земеделие, от което да е видно, че за съответния поземлен имот не са налице реституционни претенции. По този начин, купувачът ще избегне риска земята да бъде възстановена на трето лице в резултат на уважена реституционна претенция.

  1. Особености при покупка на недвижим имот от юридическо лице

В случай че недвижимият имот принадлежи на юридическо лице, потенциалният купувач следва да направи справка относно съответния продавач в Търговския регистър. Справката може да се извърши онлайн чрез системата на Единния портал за заявяване на електронни административни услуги. Справката съдържа информация за евентуални тежести по партидата на юридическото лице, като запор на дружествен дял, залог на търговско предприятие и други, които биха могли да се отразят и върху недвижимия имот – предмет на продажбата.

  1. Банков кредит за покупка на недвижим имот

Всяка банка извършва обстойна проверка по отношение на кандидата за ипотечен кредит (купувача) и по отношение на самия недвижим имот, преди официално да одобри предоставянето на съответния кредит. По тази причина преди подписване на предварителен договор е препоръчително потенциалният купувач да координира процеса със съответната банка и да й предостави всички документи относно имота. В случай че купувачът подпише предварителен договор, предостави депозит в размер на 10% от продажната цена на продавача и впоследствие получи отказ за ипотечен кредит от страна на банката, за купувача би имало сериозен риск да не изпълни задълженията си по договора. При такъв сценарий купувачът би загубил предоставения депозит.

Следва да се има предвид, че банките в България обикновено предоставят ипотечни кредити на български граждани или чужденци с постоянно пребиваване в България. В случай, че чуждестранен гражданин притежава разрешение за продължително пребиваване, кандидатурата за ипотечен кредит следва да бъде допълнително дискутирана.

Покупката на недвижим имот е важно решение. Това решение следва да бъде информирано и да се основава на обстойна и структурирана информация и проучване по отношение на продавача и имота. По този начин най-сериозните рискове за купувача ще бъдат идентифицирани от самото начало и предотвратени.

 

By |2020-10-19T11:00:21+02:00октомври 19th, 2020|Real estate, Uncategorized @bg|1 Коментар

Един коментар

  1. Йордан К. 19.10.2020 в 11:15 -Отговори

    Най-полезната статия по темата, която съм чел! Браво на адв. Берг

Оставете коментар

Този сайт използва „бисквитки“, за да работи оптимално за Вас. Чрез посещението си Вие приемате използването на „бисквитки“. За повече информация прочетете ТУК. Ok